众筹能否成为房地产行业转型新出路

“互联网 房地产”该怎么玩，房企如何实现楼盘的快速消化，房地产普惠金融为何是下一个“风口”，众筹又将如何影响房地产产业的生态链？日前，在贵州贵阳举行的世界众筹大会中，这一连串问题成为房地产从业者和研究者热议的话题。 　　全国工商联房地产商会秘书长钟彬分析，目前房地产行业面临两个“痛点”：一方面是“库存”压力过大，另一方面是投入在持续下降。 　　“怎么转型，成了所有大中小型房地产开发商共同关注的问题。”钟彬说，资本正在改变房地产市场的结构，而互联网在重塑房地产行业的格局，许多房地产企业已经增设了互联网与金融交叉的专业部门。 　　汇金众筹金融公司董事长涂勇涉足房地产行业16年。他说，以前用钱砸广告就能来客户，而现在的客户很难随着广告投放聚集起来；过去融资的利率虽然高一些，但资金回笼的风险比较小；如今资金占用时间越来越长，偿还债务的压力渐渐增大。 　　国家统计局公布数据显示，前三季度全国商品房待售面积66510万平方米，同比增长16.4%。全国工商联房地产商会创会会长聂梅生认为，在库存压力大的同时，房地产投资大大滑落，而我国投资在GDP中的占比很高，从国际上的经验来看，必然导致GDP增速下滑。 　　这样的情况下，许多企业家不约而同地关注，如何能找到一种运营模式，让自己手里有形的重资产变成更具市场竞争力的轻资产。 　　在今天专门关于房地产与众筹的论坛讨论中，钟彬认为，众筹的新商业思维本身含有“投资消费化、消费碎片化”特征，正好可以将重资产轻型化，养老产业、文化地产、旅游地产等领域表现得更加突出。 　　聂梅生的分析更加直接，她认为一手“触网”、一手“触金”，再提升“版本”，是房地产行业转型的新出路。“触网就是一定要思考怎么做好‘互联网 ’，触金就是投融资模式创新，提升版本就是做好产业化”。 　　聂梅生正在考虑一个社区养老地产的众筹模式，将开发商手中的众多小区整合起来，在小区中利用空置房屋开展社区养老服务，与国家的社区养老扶持政策结合起来，先把社区养老的床位数量聚集起来。 　　接着，再用众筹的模式同时向企业（B2B）和社区养老客户(B2C)进行双层众筹，可以通过一系列运作达到稳定的收益，进而达到通过聚量完成聚资的效果。而未来更多的想象空间在于这些养老用户的个人信息数据，可以与社区医疗、养生保健、运动旅游等产业广泛合作。 　　中国投资协会产业与金融创新平台秘书长、北京大学金融与产业研究中心研究员祝慧烨认为，众筹对房地产行业的另外一个重大影响是将打破原有的信用估值体系，产生全新的投资银行消解传统的金融机构。 　　目前，房地产企业的融资渠道主要有三种——向银行申请贷款、发行企业债券、发行股票直接融资，但中小企业发行企业债券和实现上市融资却面临困难。目前，中小企业的资金来源主要依靠自有资金和银行贷款。 　　祝慧烨认为，新金融时代的众筹探索，将有助于中小企业寻找到更多的商业模式，用更低成本获取资金。 　　新城控股集团副总裁欧阳捷说，2014年下半年，整个行业众筹的金额比上半年增加了6～7倍，今年依旧呈增长趋势。他提醒说，应该注意众筹中的法律风险和操作风险，国内房地产领域中众筹还属于新生事物，需要更多的碰撞和交流。